Sociétés immobilières réglementées : modification du régime des sociétés publiques et institutionnelles et introduction d’une société à but social
Actualités - 13/11/2017
Le régime existant des sociétés immobilières réglementées (publiques (SIRP) et institutionnelles (SIRI)) est réglementé par une loi du 12 mai 2014 (loi SIR). Le législateur fédéral modifie cette loi maintenant notamment aux fins de créer une nouvelle catégorie de société immobilière réglementée, à savoir la société immobilière réglementée à but social (SIR sociale), active dans le domaine des infrastructures immobilières nécessaires au secteur social et de l’accueil aux personnes. La nouvelle loi du 22 octobre 2017 apporte en outre toute une série de modifications au régime existant des SIRP et des SIRI. Les nouvelles dispositions sont entrées en vigueur, en majeure partie, le 9 novembre 2017.
Trois types de SIR
Dorénavant, il existe trois types de sociétés immobilières réglementées en Belgique :
1. La
société immobilière réglementée publique (SIRP ou SIR publique), qui est une société immobilière réglementée dont les actions sont admises aux négociations sur un marché réglementé et qui recueille ses moyens financiers, en Belgique ou à l’étranger, par la voie d’une offre publique d’actions
(art. 2, al. 1er, 2° de la loi SIR).
Les SIRP sont d’importants acteurs du secteur immobilier belge. Elles sont de grande importance pour l’économie réelle et représentent la plus grande partie de la capitalisation boursière des sociétés immobilières cotées. Elles mettent des biens immobiliers à disposition de divers utilisateurs, tels que des locataires de bureaux, de magasins et de bâtiments logistiques, d’établissements de soins, des locataires de biens résidentiels et des étudiants.
2. La société immobilière réglementée institutionnelle (SIRI ou SIR institutionnelle), qui est une société immobilière réglementée, dont plus de 25% du capital social est détenu directement ou indirectement par une société immobilière réglementée publique, et dont les instruments financiers sont exclusivement détenus par les personnes suivantes :
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des investisseurs éligibles, ou
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des personnes physiques, à condition que le montant minimal de la souscription ou du prix payé ou de la contrepartie dans le chef de l’acquéreur ait été déterminé par le Roi, par arrêté pris sur avis de la FSMA, et pour autant que la souscription ou le transfert soit effectué conformément auxdites règles,
agissant dans les deux cas pour leur propre compte, et dont les titres ne peuvent être acquis que par de tels investisseurs.
Jusqu’à présent, il s’agissait de filiales de SIRP, qui se trouvent sous le contrôle (exclusif ou conjoint) d’une SIRP et dans lesquelles des parties institutionnelles et professionnelles peuvent participer. Toutefois, afin d’inciter les propriétaires de portefeuilles immobiliers à mettre à profit leurs biens immobiliers dans le cadre d’une collaboration structurelle avec une SIRP, l’obligation au terme de laquelle une SIRP doit disposer du contrôle (conjoint ou exclusif) sur une SIRI est supprimée et remplacée par l’obligation qui veut que 25% du capital d’une SIRI soient détenus, directement ou indirectement, par une SIRP.
Le seuil de participation de plus de 25%, en combinaison avec les droits y afférents qui découlent du droit des sociétés, le respect des règles applicables aux conflits d’intérêts, la structure de gestion et le contrôle interne, la fonction indépendante de compliance, la fonction indépendante d’audit interne, la fonction de gestion des risques et la politique d’intégrité, offre dès à présent à la SIRP et à ses investisseurs des garanties fortes, sans qu’il n’y ait, en plus, nécessité à détenir le contrôle conjoint ou exclusif de la SIRI.
3. La
société immobilière réglementée à but social (SIR sociale), qui est une société immobilière réglementée publique constituée sous la forme d’une société coopérative à responsabilité limitée à but social et qui exerce l’activité visée au nouvel
article 76/5 de la loi SIR
(art. 2, c) de la loi du 22 octobre 2017).
Société immobilière réglementée à but social
L’activité des sociétés immobilières réglementées à but social (SIR sociales) doit se déployer dans le domaine des infrastructures immobilières nécessaires au secteur social et de l’accueil aux personnes. Plus précisément sont visées entre autres, les infrastructures immobilières nécessaires à l’accueil des personnes handicapées, aux soins aux personnes âgées, à l’accueil de l’enfance, à l’aide à la jeunesse et à l’enseignement.
L’objectif de l’introduction du statut de SIR sociale est de permettre le financement de ce type d’infrastructure immobilière sur une base plus large et le cas échéant par le public, moyennant l’octroi d’un statut fiscal similaire à celui dont bénéficient actuellement déjà les SIRP et SIRI.
De manière générale, le nouveau régime comprend un certain nombre de modifications significatives par rapport au ‘régime de droit commun’ actuellement applicable aux SIRP.
Attention car les SIR sociales revêtiront obligatoirement la forme d’une société à finalité sociale (‘société coopérative à responsabilité limitée à but social’). En ce qui concerne la finalité sociale de la société, on précise que l’objet d’une SIR sociale n’est pas au premier chef l’enrichissement de ses associés, mais la poursuite d’un but social, à savoir le développement de l’infrastructure immobilière susmentionnée. Cet objet cadre donc bien avec celui d’une société à finalité sociale, dans laquelle les associés ne recherchent qu’un bénéfice patrimonial limité ou aucun bénéfice patrimonial.
Les SIR sociales constituent donc une catégorie particulière de SIRP. La nouvelle loi du 22 octobre 2017 énumère les spécificités que présente le statut des SIR sociales par rapport à celui des autres SIRP. Elle stipule par exemple que plusieurs articles de la loi SIR ne sont pas applicables aux SIR sociales. Cette différence de traitement est justifiée par les spécificités de l’activité des SIR sociales ainsi que par la forme sociale particulière qu’elles revêtent (société coopérative à but social).
Ainsi, en raison des particularités du régime des sociétés coopératives (pas de droit de préférence des associés existants notamment), les dispositions relatives aux augmentations de capital par apport en numéraire ne sont pas d’application aux SIR sociales.
Les obligations du promoteur présentent également des spécificités, en raison du fait que les SIR sociales ne sont pas cotées sur un marché réglementé.
Vu la nature des activités et des actifs des SIR sociales, un régime adapté est également prévu en ce qui concerne l’évaluation du portefeuille par un expert immobilier indépendant. L’intervention de celui-ci sera uniquement exigée lors de l’inventaire annuel et en cas d’opération avec des parties liées.
Il ne paraît pas non plus nécessaire d’exiger des SIR sociales qu’elles disposent de fonctions de contrôle indépendantes. On rappelle toutefois à cet égard qu’elles seront tenues de désigner un commissaire agréé par la FSMA.
La SIR sociale n’est en outre pas soumise à l’obligation de rédiger et de publier un rapport financier semestriel. Cette obligation est en effet liée à la qualité de société cotée.
Enfin, les SIR sociales sont soumises au contrôle de la FSMA. Ce contrôle est effectué selon des modalités identiques à celles applicables en ce qui concerne les autres SIRP.
Modification du régime des SIRP et des SIRI
Les modifications les plus importantes apportées par la nouvelle loi du 22 octobre 2017 au régime des SIRP et des SIRI ont trait aux aspects suivants :
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L’élargissement des activités autorisées des SIR au domaine de l’infrastructure dans son entièreté (contrats DBFM, concessions ou autres types de partenariat public-privé (PPP), énergie et réseaux, services publics, etc.).
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La suppression de l’obligation pour une SIRP d’exercer un contrôle conjoint ou exclusif sur les SIRI ou les sociétés immobilières dont elle détient des actions. La loi du 22 octobre 2017 introduit un seuil de participation de 25%. La juste valeur des participations détenues, sur lesquelles la société immobilière règlementée n’exerce aucun contrôle conjoint ou exclusif, ou dont elle ne détient pas au moins 50% des actions, est limitée à 50% de la juste valeur des actifs consolidés.
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La possibilité pour les personnes physiques de détenir des titres émis par une SIRI. La loi du 22 octobre 2017 précise toutefois que le montant de la souscription (en cas d’augmentation de capital) ou la contrepartie ou le prix d’achat (en cas d’échange ou d’achat) doit être supérieur à un seuil déterminé par le Roi.
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L’adaptation des règles applicables en matière de taux d’endettement maximal.
En vigueur
Les articles 2 à 11, 13, 2°, à 22, 1°, 23 à 36 et 37, 2°, à 41 de la nouvelle loi du 22 octobre 2017 sont entrés en vigueur le 9 novembre 2017, soit le jour de leur publication au Moniteur belge.
Les articles 12, 13, 1°, 22, 2°, et 37, 1°, de la loi du 22 octobre 2017 produisent leurs effets rétroactivement le 16 juillet 2014.
Source: Loi du 22 octobre 2017 modifiant la loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées, MB 9 novembre 2017. Voir également :
Loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées, MB 30 juin 2017 (
loi SIR).
