Vlaamse Regering wijzigt subsidieregeling voor sociale woonprojecten
Nieuws - 19/11/2010
-
Auteur(s): Christine Van Geel
Via haar besluit van 1 oktober 2010 actualiseert de Vlaamse Regering de subsidieregels voor de realisatie van sociale woonprojecten. Daarnaast brengt ze enkele technische wijzigingen aan in de procedure voor de planning, vaststelling en goedkeuring van de uitvoeringsprogramma's voor de planmatige realisatie van sociale woonprojecten.
De Vlaamse Regering geeft subsidies aan sociale huisvestingsmaatschappijen, sociale verhuurkantoren, gemeenten en OCMW’s en andere initiatiefnemers (bv. initiatiefnemer serviceflats voor bejaarden) die sociale woonprojecten realiseren. Daarbij onderscheidt ze vijf types van verrichtingen die recht geven op subsidies:
- ■
1) de verwerving van de eigendom van een of meer onroerende goederen, de vestiging van een recht van erfpacht of een recht van opstal erop;
- ■
2) de aanleg of de aanpassing van wooninfrastructuur:
- -
het bouwrijp maken van een of meer percelen;
- -
de gehele of gedeeltelijke sloop van een of meer gebouwen;
- -
de uitvoering van infrastructuurwerken;
- -
de oprichting van gemeenschapsvoorzieningen;
- -
de uitvoering van aanpassingswerken aan de woonomgeving;
- ■
3) de bouw van één of meer woningen, vervangingsbouw inbegrepen;
- ■
4) de renovatie van een of meer woningen of de omvorming van een gebouw of een gedeelte ervan tot een of meer woningen;
- ■
5) de verbetering of de aanpassing van een of meer woningen.
De eigenlijke subsidies hangen in hoge mate af van de rechtspersoon waarvoor ze bestemd zijn. Voor elk type verrichting gelden ook bijkomende subsidievoorwaarden.
Subsidies voor verwerving eigendom onroerende goederen
Voor de verwerving van de eigendom van een of meer onroerende goederen en de vestiging van een recht van erfpacht of een recht van opstal erop, is het subsidiabele bedrag gelijk aan de som van de kostprijs en de algemene kosten, verminderd met de theoretische grondwaarde van de te verwerven percelen.
De theoretische grondwaarde van de te verwerven percelen wordt berekend door de grondoppervlakte van de percelen te vermenigvuldigen met de theoretische grondprijs, die voortaan als volgt wordt vastgesteld:
- ■
voor de percelen die in een woonvernieuwingsgebied liggen: 40 euro per m² (i.p.v. 30 euro per m²);
- ■
voor de andere percelen: 70 euro per m² (i.p.v. 50 euro per m²).
Voortaan worden beide bedragen jaarlijks op 1 april aangepast aan de evolutie van de verkoopprijs per m2 van bouwgronden in het Vlaamse Gewest tijdens het voorgaande jaar, zoals die door de FOD Economie wordt gepubliceerd, met als basis de gemiddelde verkoopprijs van 148 euro/m2 in 2009. Het resultaat wordt afgerond naar het dichtstbijzijnde hogere of lagere veelvoud van 5. De bedragen worden vastgesteld op de datum waarop de minister beslist de subsidie toe te kennen.
De subsidie bedraagt 70% van het subsidiabele bedrag. Voor onroerende goederen die niet in een woonvernieuwingsgebied of woningbouwgebied liggen, bedraagt de subsidie 35% van het subsidiabele bedrag.
Subsidies voor aanleg of aanpassing wooninfrastructuur
Voor de uitvoering van infrastructuurwerken, de oprichting van gemeenschapsvoorzieningen en de uitvoering van aanpassingswerken aan de woonomgeving is het bedrag waarop de tenlasteneming berekend wordt gelijk aan de som (inclusief btw) van:
- ■
de kostprijs van de infrastructuurwerken, van de gemeenschapsvoorzieningen of van de aanpassingswerken aan de woonomgeving;
- ■
de algemene kosten;
- ■
de contractuele prijsherzieningen.
Met ‘tenlasteneming’ bedoelt men de rechtstreekse betaling van kosten door een subsidiërende overheid aan aannemers van opdrachten van werken, leveringen en diensten in het kader van een subsidieaanvraag.
Vanaf 31 december 2009 bedraagt het maximumbedrag van de tenlasteneming 21.000 euro (inclusief btw) per bestaande of toekomstige sociale woning of sociale kavel met ontsluiting via de aan te leggen woninginfrastructuur. Dit maximumbedrag wordt jaarlijks aangepast aan de ontwikkeling van de ABEX-index van november van het voorgaande jaar, met als basis de ABEX-index van november 2008. Het resultaat wordt afgerond naar het hogere veelvoud van 100 euro. Op verzoek van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) kan de minister beslissen dat dit maximumbedrag met maximum 50% wordt overschreden en dat de overschrijding geheel of gedeeltelijk ten laste wordt genomen van het Vlaamse Gewest. De VMSW licht in haar verzoek toe welke elementen hebben geleid tot een overschrijding en waarom die overschrijding toch ten laste kan genomen worden.
Het subsidiabele bedrag voor de uitvoering van infrastructuurwerken, de oprichting van gemeenschapsvoorzieningen en de uitvoering van aanpassingswerken aan de woonomgeving is gelijk aan de som (inclusief btw) van:
- ■
de kostprijs van de infrastructuurwerken, van de gemeenschapsvoorzieningen of van de aanpassingswerken aan de woonomgeving, en
- ■
de algemene kosten, forfaitair vastgesteld op 10% van de kostprijs, inclusief de contractuele prijsherzieningen.
De subsidie varieert van tussen de 60 en 100% van het subsidiabele bedrag. Het maximumbedrag van de subsidie bedraagt 16.000 euro, inclusief btw, per bestaande of toekomstige sociale woning of sociale kavel met ontsluiting via de aan te leggen wooninfrastructuur. Dit maximumbedrag wordt jaarlijks aangepast aan de ontwikkeling van de ABEX-index van november van het voorgaande jaar, met als basis de ABEX-index van november 2008. Het resultaat wordt afgerond naar het hogere veelvoud van 100 euro.
Als voor de uitvoering van infrastructuurwerken, de oprichting van gemeenschapsvoorzieningen en de uitvoering van aanpassingswerken aan de woonomgeving verrichtingen zowel tenlastenemingen als subsidies verleend worden, kunnen die gecumuleerd worden tot maximum 21.000 euro (vanaf 31 december 2009), inclusief btw, per bestaande of toekomstige sociale woning of sociale kavel met ontsluiting via de aan te leggen wooninfrastructuur. Ook dit maximumbedrag wordt jaarlijks aangepast aan de ontwikkeling van de ABEX-index van november van het voorgaande jaar, met als basis de ABEX-index van november 2008. En ook hier wordt het resultaat afgerond naar het hogere veelvoud van 100 euro.
De minister kan ook hier, op verzoek van de VMSW, beslissen dat dit maximumbedrag met maximum 50% wordt overschreden en dat de overschrijding geheel of gedeeltelijk ten laste wordt genomen van het Vlaamse Gewest. De VMSW licht in haar verzoek toe welke elementen hebben geleid tot een overschrijding en waarom die overschrijding toch ten laste kan genomen worden.
De som van de overschrijdingen van de maximumbedragen mag per begrotingsjaar niet meer bedragen dan 3% van het budget voor de verrichtingen voor de aanleg of de aanpassing van wooninfrastructuur.
Meerwerken kunnen ook gesubsidieerd worden. Dit op voorwaarde dat de VMSW oordeelt dat ze bestemd en noodzakelijk zijn voor de oprichting of de bruikbaarheid van de woningen of kavels.
Voor het bouwrijp maken van een of meer percelen en voor de gehele of gedeeltelijke sloop van een of meer gebouwen is het subsidiabele bedrag gelijk aan de som (inclusief btw) van:
- ■
de kostprijs van het bouwrijp maken of van de sloop, en
- ■
de algemene kosten, forfaitair vastgesteld op 10% van de kostprijs, inclusief de contractuele prijsherzieningen.
De subsidie bedraagt 100% van het subsidiabele bedrag.
Als een verrichting enerzijds de belangen van de woningen of kavels, en anderzijds andere gemeenschappelijke belangen of private belangen ten goede komt, dan wordt de subsidie berekend op basis van de criteria voor evenredige verdeling die de minister vastlegt.
Toekenning subsidies
Als voor de verwerving van de eigendom van een of meer onroerende goederen, de vestiging van een recht van erfpacht of een recht van opstal erop, subsidies worden aangevraagd, dan beslist de minister over de toekenning van deze subsidies. Uiterlijk 30 kalenderdagen na de toekenning wordt het bedrag van de subsidie vastgelegd op de begroting van de Vlaamse Gemeenschap. De toekenning en de vastlegging van de subsidie worden met een beveiligde zending aan de initiatiefnemer betekend. Die betekening geldt als belofte van subsidie.
Uitkering subsidies
De subsidie voor de verwerving van de eigendom van een of meer onroerende goederen, de vestiging van een recht van erfpacht of een recht van opstal erop, wordt in twee schijven uitbetaald:
- ■
de eerste schijf van 50% wordt uitbetaald nadat het bewijs is voorgelegd dat de eigendomsoverdracht of de vestiging van het recht van erfpacht of het recht van opstal is gebeurd binnen de 6 maanden na de betekening van de toekenning van de subsidie en de vastlegging ervan. Op verzoek van de initiatiefnemer kan de VMSW de vastgestelde termijn met ten minste 3 maanden verlengen. Als het gevraagde bewijs niet binnen de gevraagde termijn (eventueel verlengd) geleverd wordt, dan vervalt de belofte van subsidie;
- ■
het saldo wordt uitbetaald nadat het bewijs is voorgelegd dat een stedenbouwkundige vergunning of een verkavelingsvergunning is afgegeven binnen de 5 jaar na de datum van de akte van verwerving. Als de verwerving gebeurt met het oog op de uitvoering van werken waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning of verkavelingsvergunning vereist is, dan wordt het saldo uitbetaald nadat het bewijs is voorgelegd dat de werken gegund zijn binnen de 5 jaar na de datum van de akte van verwerving. Op verzoek van de iniatiefnemer kan de VMSW beslissen dat de vastgestelde termijn met ten minste 2 jaar verlengd wordt. Als het gevraagde bewijs niet binnen de gevraagde termijn (eventueel verlengd) geleverd wordt, dan vervalt de uitbetaling van het saldo van de subsidie.
Wordt het verzoek van de initiatiefnemer om de termijnen te verlengen, geweigerd, dan kan hij daartegen binnen de 30 kalenderdagen vanaf de kennisgeving van de weigeringsbeslissing van de VMSW beroep aantekenen bij de minister.
Als een initiatiefnemer voor de realisatie van een sociaal woonproject twee of meer eigendommen van onroerende goederen of vestigingen van een recht van erfpacht of een recht van opstal erop, wil verwerven, dan kan de VMSW op zijn verzoek een afwijking toestaan van de termijnen. De subsidie wordt dan in twee schijven uitbetaald:
- ■
de eerste schijf van 50% wordt uitbetaald nadat het bewijs is voorgelegd dat de eigendomsoverdracht of de vestiging van het recht van erfpacht of het recht van opstal is gebeurd binnen de toegestane termijn. Als het bewijs niet tijdig wordt voorgelegd, vervalt de belofte van subsidie;
- ■
het saldo wordt uitbetaald nadat het bewijs is voorgelegd dat een stedenbouwkundige of verkavelingsvergunning is afgegeven binnen de toegestane termijn. Gebeurt de verwerving met het oog op de uitvoering van werken waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning of verkavelingsvergunning vereist is, dan wordt het saldo uitbetaald nadat het bewijs is voorgelegd dat de werken gegund zijn binnen de toegestane termijn. Als het bewijs niet tijdig wordt voorgelegd, vervalt de uitbetaling van het saldo van de subsidie.
Als het verzoek tot algemene afwijking van de termijnen van de initiatiefnemer geweigerd wordt, dan kan hij daartegen binnen de 30 kalenderdagen vanaf de kennisgeving van de weigeringsbeslissing van de VMSW beroep aantekenen bij de minister.
De kredieten voor een verrichting van verkavelaars en bouwheren die een sociale last uitvoeren in natura, waarvoor een tenlasteneming of een subsidie is aangevraagd, worden uiterlijk 30 kalenderdagen na de betekening van het deelattest nummer 2, of na het verstrijken van de termijn voor de kennisgeving door de VMSW van haar beslissing over de conformiteit, vastgelegd op de begroting van de Vlaamse Gemeenschap.
De vastlegging van de tenlasteneming of de subsidie wordt aan de initiatiefnemer betekend bij beveiligde zending. Die betekening geldt als belofte van tenlasteneming of als belofte van subsidie.
De subsidie voor een verrichting van verkavelaars en bouwheren die een sociale last uitvoeren in natura wordt in één schijf uitbetaald bij het indienen van de afrekening. De initiatiefnemer zorgt voor de voorfinanciering.
Controle op gebruik tenlastenemingen en subsidies
De ‘toezichthouder voor de sociale huisvesting’ (art. 29bis, Vlaamse wooncode) is bevoegd om controle uit te oefenen op het gebruik van de tenlastenemingen en de subsidies.
Prijsnormen voor sociale woningen en sociale kavels
Als initiatiefnemers sociale koopwoningen of sociale kavels, opgericht in uitvoering van een sociale last, willen verkopen, dan moeten zij prijsnormen respecteren. Die staan in bijlage I bij het besluit van de Vlaamse Regering van 18 juli 2008. Ook deze prijsnormen zijn geactualiseerd. We tekenden de hiernavolgende wijzigingen op.
De verkoopprijs van op grond van de sociale last opgerichte sociale huurwoningen die volgens het cascadesysteem verkocht worden, is gelijk aan de som, afgerond naar het eerstvolgende veelvoud van 100 euro, van de verkoopprijs van de grond en de verkoopprijs van de woningen.
De verkoopprijs van op grond van de sociale last opgerichte sociale koopwoningen die de sociale huisvestingsmaatschappij in naam en voor rekening van de initiatiefnemer aanbiedt, is gelijk aan de som, afgerond naar het eerstvolgende veelvoud van 100 euro, van de verkoopprijs van de grond en de verkoopprijs van de woningen.
In tegenstelling tot vroeger worden deze sommen dus voortaan afgerond.
De kosten van meerwerken worden forfaitair vastgesteld op 2% van de kostprijs van de bouw van de woningen. Deze kosten kunnen echter meer dan 2% bedragen op voorwaarde dat de initiatiefnemer aantoont dat de meerwerken buiten zijn wil moeten gebeuren. Een paritaire ad-hoc commissie beoordeelt wanneer de meerwerken buiten de wil van de initiatiefnemer gebeuren. In deze commissie zit ondermeer een vertegenwoordiger van de vastgoedsector. Voortaan nodigt de minister de representatieve organisaties van de vastgoedsector uit om kandidaat-leden voor de paritaire ad-hoc commissie voor te dragen. De minister benoemt de uiteindelijke vertegenwoordiger van de vastgoedsector. De paritaire ad-hoc commissie wordt samengeroepen en voorgezeten door de VMSW.
De financieringskosten (K) worden berekend volgens de formule: K= P x D x R / 12.
In deze formule worden verstaan onder:
- ■
P: de helft van de som van de kostprijs van de bouw van de woningen, de kosten van meerwerken, de studiekosten, en de afwerkingskosten;
- ■
D: de werkelijke duur van de werken, uitgedrukt in volledige maanden waarbij het aantal restdagen naar boven wordt afgerond, vermeerderd met 4 maanden bij appartementen, of vermeerderd met 2 maanden bij andere sociale koopwoningen dan appartementen;
- ■
R: al naargelang het geval, een van de volgende rentevoeten:
- -
a) als de initiatiefnemer de bouw van de woningen met eigen middelen bekostigt: de gemiddelde rentevoet op korte termijn van de rekening-courant van een sociale huisvestingsmaatschappij bij de VMSW, vermeerderd met 0,50%, berekend over de periode tussen de datum van de aanvang van de werken en de datum van de voltooiing van de werken;
- -
b) als de initiatiefnemer voor de bouw van de woningen een marktconforme lening aangaat: de gemiddelde rentevoet van een marktconforme lening bij de VMSW, berekend over de periode vermeld in punt a).
Als de verkoopprijs van de sociale koopwoningen vastgesteld wordt voordat de werken voltooid zijn, worden de financieringskosten ook berekend volgens bovenstaande formule, maar dan wordt onder R verstaan: al naargelang het geval, een van de volgende rentevoeten:
- ■
a) als de initiatiefnemer de bouw van de woningen met eigen middelen bekostigt: de gemiddelde rentevoet op korte termijn van de rekening-courant van een sociale huisvestingsmaatschappij bij de VMSW, vermeerderd met 0,50%, berekend over de periode tussen de datum van de aanvang van de werken en de datum waarop de verkoopprijs van de sociale koopwoningen wordt vastgesteld, die beperkt wordt op basis van de maximale uitvoeringstermijn;
- ■
b) als de initiatiefnemer voor de bouw van de woningen een marktconforme lening aangaat: de gemiddelde rentevoet van een marktconforme lening bij de VMSW, berekend over de periode vermeld in het vorige punt.
Uitvoeringsprogramma voor sociale woningen
Om de 5 jaar stelt de Vlaamse Regering een investeringsprogramma op waarin ze de financiële middelen voor de sociale huisvesting spreidt over de gemeenten en verdeelt tussen koop- en huurwoningen. De VMSW voert dit investeringsprogramma uit. Zij stelt daarvoor elk jaar, in samensprak met de sociale huisvestingsmaatschappijen en de gemeenten, een ‘uitvoeringsprogramma’ op. De Vlaamse Regering bracht via haar besluit van 1 oktober 2010 ook nog enkele technische aanpassingen aan in de procedure voor de planning, vaststelling en goedkeuring van de uitvoeringsprogramma’s.
In werking
Het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2010 treedt op diverse data in werking:
- ■
artikel 4, 5 en 6 treden in werking op 23 november 2008;
- ■
artikel 2, 7 tot en met 9, 11 tot en met 14, 17, 19 en 22 treden in werking op 31 december 2009;
- ■
de andere artikels van het besluit treden in werking op 27 november 2010.
Het besluit van 1 oktober 2010 bevat ook nog overgangsbepalingen.
Bron: 01 oktober 2010 - Besluit van de Vlaamse Regering tot wijziging van diverse bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 september 2006 betreffende de voorwaarden voor de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en de sociale huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode en van het besluit van de Vlaamse Regering van 18 juli 2008 houdende de procedure voor de planning, de vaststelling en de goedkeuring van de uitvoeringsprogramma's in het kader van de planmatige realisatie van sociale woonprojecten en houdende de financiering van verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten, BS 17 november 2010 (ed. 1), p.71407; http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi/article.pl?language=nl&caller=summary&pub_date=2010-11-17&numac=2010035869#top
Zie ook:
– Besluit van de Vlaamse Regering van 18 juli 2008 houdende de procedure voor de planning, de vaststelling en de goedkeuring van de uitvoeringsprogramma's in het kader van de planmatige realisatie van sociale woonprojecten en houdende de financiering van verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten, BS 13 november 2008 (zoals gewijzigd door (zoals gewijzigd door het besluit van de Vlaamse Regering van 30 oktober 2009, BS 21 december 2009) (Programmatiebesluit).
– Decreet van 15 juli 2007 houdende de Vlaamse Wooncode, BS 19 augustus 1997 (zoals gewijzigd door het decreet van 27 maart 2009, BS 15 mei 2009).
