‘Institutionele vastgoedbevak’ van start
Nieuws - 10/03/2011
-
Auteur(s): Christine Van Geel
Een koninklijk besluit van 7 december 2010 heeft het juridisch kader van de vastgoedbevaks grondig gewijzigd. De meest opmerkelijke nieuwigheid is de mogelijkheid om dochtervennootschappen op te richten onder de vorm van een ‘institutionele vastgoedbevak’, waarvan de financiële middelen enkel bij institutionele of professionele beleggers kunnen aangetrokken worden.
Vastgoedbevak
Een vastgoedbevak is een soort instelling voor collectieve beleggingen (ICB). Het is een beleggingsvennootschap met een vast aantal aandelen die als doel heeft haar kapitaal, dat ze via openbare uitgifte aantrekt, te beleggen in meerdere vastgoedprojecten. De vastgoedbevak biedt de belegger een onrechtstreekse toegang tot verschillende vastgoedprojecten.
De aandelen van een vastgoedbevak moeten genoteerd en verhandeld worden op een effectenbeurs. De vastgoedbevak moet jaarlijks minstens 80% van de netto-opbrengst van de aandelen uitkeren aan de aandeelhouders. Ze diversifiëert haar beleggingen zodat de beleggingsrisico’s gespreid zijn.
De Commissie voor het Bank- en Financiewezen (CBFA) verleent de vastgoedbevak een vergunning en controleert het wettelijk verplicht prospectus.
Sinds de inwerkingtreding van het ‘KB van 10 april 1995 met betrekking tot de vastgoedbevaks’ heeft de reglementering van de ICB’s op wetgevend vlak een aantal ontwikkelingen gekend. Een actualisering drong zich op gezien de evolutie van de financiële markten. Om het aantrekkelijk karakter van de vastgoedbevak te behouden en de bescherming van de beleggers te waarborgen, moest het juridisch kader van de vastgoedbevaks grondig aangepast worden.
In het nieuwe KB van 7 december 2010 werden zowel bepalingen van het ‘KB van 10 april 1995 met betrekking tot de vastgoedbevaks’ als van het ‘KB van 21 juni 2006 op de boekhouding, de jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekenig, en tot wijziging van het KB van 10 april 1995 met betrekking tot de vastgoedbevaks’ opgenomen.
Hierna vindt u een overzicht van de belangrijkste nieuwe maatregelen.
Institutionele vastgoedbevak
Het KB van 7 december 2010 biedt nu ook de mogelijkheid om dochtervennootschappen op te richten onder de vorm van een ‘institutionele vastgoedbevak’, waarvan de financiële middelen enkel bij institutionele of professionele beleggers kunnen aangetrokken worden.
Deze nieuwe optie laat toe om een ad hoc-vehikel op te richten waarbinnen de openbare vastgoedbevak specifieke projecten kan verwezenlijken met een derde, zonder in te gaan tegen het belang van de aandeelhouders van de openbare vastgoedbevak.
Op een aantal uitzonderingen na zijn alle regels die van toepassing zijn op de openbare vastgoedbevak, ook van toepassing op de institutionele vastgoedbevak.
De reglementering van beide vormen van vastgoedbevaks verschilt op volgende vlakken:
- ■
de inhoud van het inschrijvingsdossier;
- ■
de deskundige: de institutionele vastgoedbevaks moeten geen deskundige aanstellen. De deskundige die door de openbare vastgoedbevak is aangeduid, moet ook het vastgoedpatrimonium waarderen van haar dochtervennootschappen, ongeacht of ze het statuut hebben van institutionele vastgoedbevak of niet;
- ■
de regels voor kapitaalverhogingen: terwijl dit niet het geval is voor de openbare vastgoedbevak, staat het de institutionele vastgoedbevak vrij om een kapitaalverhoging door te voeren met afschaffing van het voorkeurrecht;
- ■
de regels voor de vergoeding van de persoon die belast is met de financiële dienst, van de deskundigen en van de commissarissen: de institutionele vastgoedbevaks zijn niet verplicht om een persoon die belast is met de financiële dienst en om een deskundige aan te duiden. Wat betreft de commissaris zijn ze onderworpen aan de bepalingen van het gemeen recht;
- ■
de verplichtingen die de openbare vastgoedbevak als openbare en genoteerde vennootschap heeft, zijn niet van toepassing op de institutionele vastgoedbevak (voor zover deze laatste uiteraard niet genoteerd is). Het gaat hier om de verplichting om een promotor te hebben, om ervoor te zorgen dat minstens 30% van de effecten onder het publiek worden verspreid, om een jaarverslag te publiceren conform de bepalingen van het
KB van 14 november 2007 en van de bijlage bij het
KB van 7 december 2010, en om belangrijke persmededelingen te laten goedkeuren door de CBFA;
- ■
het beleggingsbeleid: de bepalingen over het beleggingsbeleid zijn niet van toepassing op de individueel beschouwde institutionele vastgoedbevak. De situatie van de groep moet in haar geheel worden beschouwd, rekening houdend met alle vennootschappen die in de consolidatieperimeter zijn opgenomen.
Elke institutionele vastgoedbevak staat onder toezicht van de CBFA en moet zich bij de CBFA laten inschrijven vooraleer ze haar werkzaamheden aanvat. De CBFA plaats jaarlijks de lijst met ingeschreven institutionele vastgoedbevaks op haar website. De institutionele vastgoedbevak moet gezamenlijk of exclusief gecontroleerd worden door een openbare vastgoedbevak.
Andere wijzigingen
Het KB van 7 december 2010 bevat nog talrijke andere nieuwigheden, die we hier niet allemaal kunnen bespreken.
Wij tekenden alvast volgende nieuwigheden op:
- ■
het begrip ‘vastgoed’ werd op een aantal vlakken uitgebreid: zo worden de door vastgoedvennootschappen of door institutionele vastgoedbevaks uitgegeven aandelen als vastgoed beschouwd en worden ook de gebruiksrechten die analoog zijn aan de rechten die voortvloeien uit leasingovereenkomsten voortaan als vastgoed beschouwd;
- ■
het KB van 7 december 2010 besteedt bijzondere aandacht aan de vastgoedbevak die de vorm van een commanditaire vennootschap op aandelen aanneemt;
- ■
statuten: het KB van 7 december 2010 bevat in bijlage de
minimumgegevens die de statuten van een openbare vastgoedbevak moeten bevatten;
- ■
bestuur: de raad van bestuur van de openbare vastgoedbevak (of van de zaakvoerder-rechtspersoon van de openbare vastgoedbevak) moet minstens drie onafhankelijke leden tellen. Hij moet zo samengesteld zijn dat de openbare vastgoedbevak autonoom en in het uitsluitend belang van haar aandeelhouders kan bestuurd worden.De statuten kunnen bepalen dat zij, voor elke daad van beschikking op vastgoed, wordt vertegenwoordigd door ten minste twee bestuurders samen of, door twee zaakvoerders, behalve wanneer de openbare vastgoedbevak slechts één bestuurder heeft. Bovendien kunnen de statuten bepalen dat deze regel niet van toepassing is als een verrichting betrekking heeft op een goed waarvan de waarde minder bedraagt dan het laagste bedrag van 1% van het geconsolideerde actief van de openbare vastgoedbevak en 2.500.000 euro. De openbare vastgoedbevak en haar dochtervennootschappen kunnen het beheer van de beleggingsportefeuille toevertrouwen aan een instelling die gespecialiseerd is in vastgoedbeheer;
- ■
kapitaal en effecten: de openbare vastgoedbevak kan andere effecten uitgeven dan aandelen, met uitzondering van winstbewijzen en soortgelijke effecten. Bij een kapitaalverhoging door inbreng in geld kan het voorkeurrecht enkel beperkt of opgeheven worden als aan de bestaande aandeelhouders een onherleidbaar toewijzingsrecht wordt verleend bij de toekenning van nieuwe effecten. Het KB van 7 december 2010 wijzigt ook de regels voor de uitgifte van effecten tegen inbreng in natura. Die nieuwe regels zijn ook (mutatis mutandis) van toepassing op fusies, splitsingen en gelijkgestelde verrichtingen.Bij een kapitaalverhoging door inbreng in geld bij een institutionele vastgoedbevak, tegen een prijs die 10% of meer lager ligt dan de laagste waarde van een netto-inventariswaarde die dateert van ten hoogste vier maanden vóór de aanvang van de uitgifte, en de gemiddelde slotkoers gedurende de dertig kalenderdagen vóór de aanvangsdatum van de uitgifte, stelt de raad van bestuur van de openbare vastgoedbevak of de zaakvoerder een verslag op waarin hij toelichting geeft bij de economische rechtvaardiging van het toegepaste disagio, bij de financiële gevolgen van de verrichting voor de aandeelhouders van de openbare vastgoedbevak en bij het belang van de kapitaalverhoging voor de openbare vastgoedbevak. De commissaris van de openbare vastgoedbevak licht dit verslag en de toegepaste waarderingscriteria en -methodes in een afzonderlijk verslag toe. De verslagen van de raad van bestuur (of van de zaakvoerder) en van de commissaris worden uiterlijk op de aanvangsdatum van de uitgifte en in elk geval zodra de prijs wordt vastgesteld gepubliceerd;
- ■
verzekeringsdekking: de openbare vastgoedbevak en haar dochtervennootschappen moeten een passende verzekeringsdekking onderschrijven voor al hun onroerende goederen;
- ■
vergoedingen, provisies en kosten: de vergoedingen van de persoon belast met de financiële dienst en van de deskundigen en de commissarissen, die ten laste zijn van de openbare vastgoedbevak of haar dochtervennootschappen worden, samen met hun grondslagen en hun berekeningswijze op individuele basis worden opgesomd in het jaarlijks financieel verslag en in het prospectus van de openbare vastgoedbevak. De vaste en variabele vergoeding van de bestuurders en de effectieve leiders van de (zaakvoerder-rechtspersoon van de) vastgoedbevak mogen niet bepaald worden in functie van de verrichtingen die de openbare vastgoedbevak of haar dochtervennootschappen uitvoeren. Wordt de variabele vergoeding vastgesteld in functie van het resultaat, dan mag daarbij enkel uitgegaan worden van het geconsolideerde nettoresultaat;
- ■
belangenconflicten: het nieuwe KB bevat regels om belangenconflicten te voorkomen, zowel voor deskundigen, bestuurders, personen belast met het dagelijks bestuur, zaakvoerders, directeurs en lasthebbers. De regels werden uitgebreid naar aanleiding van de invoering van de institutionele vastgoedbevak;
- ■
uitgifte, verkoop en verhandeling van aandelen: het nieuwe KB somt op onder welke voorwaarden de openbare vastgoedbevak en haar dochtervennootschappen mogen beleggen in effecten die niet als vastgoed worden gekwalificeerd, en onder welke voorwaarden zij niet-toegewezen liquide middelen mogen bezitten en afdekkingsinstrumenten mogen kopen of verkopen. De openbare vastgoedbevak en haar dochtervennootschappen mogen ook als leasingnemer overeenkomsten van onroerende leasing sluiten en onroerende goederen in leasing geven. Bovendien bevat het KB ook bepalingen over hoe een openbare vastgoedbevak andere vennootschappen kan controleren zonder er het volledige kapitaal van te bezitten. De promotoren, bestuurders, de personen die een deelneming bezitten in de openbare vastgoedbevak, de zaakvoerder-rechtspersoon, enz. mogen, om te vermijden dat zij hun positie in de openbare vastgoedbevak zouden versterken via een dochtervennootschap, geen deelneming bezitten in een dochtervennootschap van de openbare vastgoedbevak;
- ■
openbaarmaking gegevens: het jaarlijks financieel verslag, de halfjaarlijkse financiële verslagen en de financiële staten van de openbare vastgoedbevaks moeten
minimumgegevens bevatten;
- ■
jaarrekening en resultaatverwerking: de openbare vastgoedbevaks moeten hun enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening nog altijd opstellen volgens de IFRS-normen. Het KB bevat de
schema’s voor het opstellen van hun enkelvoudige jaarrekening en hun geconsolideerde jaarrekening. De vastgoedbevaks moeten elk jaar nog altijd minimum 80% van de winst uitkeren aan hun aandeelhouders. Er gelden echter beperkingen op deze verplichte uitkering (maximale schuldgraad van 65%);
- ■
inventaris en waardering door deskundige: naast de verplichting om ten minste eens per jaar een inventaris op te maken, maakt de openbare vastgoedbevak bij elke aandelenuitgifte een inventaris op van haar vastgoed en van het vastgoed van haar dochtervennootschappen. Dat doet zij ook wanneer zij anders dan op een gereglementeerde markt aandelen inkoopt. De vastgoeddeskundige kan enkel benoemd worden voor een hernieuwbare termijn van drie jaar. Hij mag slechts gedurende maximum drie jaar een bepaald vastgoed waarderen. Gedurende de drie jaar die daarop volgen mag hij datzelde vastgoed niet meer waarderen. Is de vastgoeddeskundige een rechtspersoon, dan geldt dit systeem alleen voor de natuurlijke personen die de rechtspersoon vertegenwoordigen;
- ■
beleggingsbeleid: de openbare vastgoedbevak en haar dochtervennootschappen beleggen hun activa in vastgoed. Ze mogen, onder de in de statuten bepaalde voorwaarden, bijkomend of tijdelijk beleggen in effecten die geen vastgoed zijn en niet-toegewezen liquide middelen bezitten;
- ■
verplichtingen en verbodsbepalingen: een vastgoedbevak is verplicht om een persoon aan te duiden die belast is met de financiële dienst en mag niet optreden als bouwpromotor. De maximum toegelaten schuldgraad van de vastgoedbevak bedraagt nog altijd 65%. Deze grens geldt niet meer enkel op geconsolideerd niveau, maar ook op enkelvoudig niveau van de openbare vastgoedbevak. De openbare vastgoedbevak moet ook een financieel plan met een uitvoeringsschema voorleggen zodra haar geconsolideerde schuldgraad de 50% overschrijdt, en ze moet dit opnemen in haar financiële verslagen. Bovendien mag ze geen zekerheden of garanties verstrekken, tenzij binnen de groep, en voor zover het verlenen ervan plaatsvindt in het kader van de financiering van de vastgoedactiviteiten, en slechts ten belope van de daartoe bepaalde grenzen. De openbare vastgoedbevak en haar dochtervennootschappen mogen ook geen onroerende goederen verwerven die met een hypotheek bezwaard zijn.
In werking
Het KB van 7 december 2010 trad in werking op 7 januari 2011, tien dagen na zijn publicatie in het Belgisch Staatsblad.
Het heft volgende besluiten op:
- ■
het KB van 10 april 1995 met betrekking tot vastgoedbevaks, en
- ■
het KB van 21 juni 2006 op de boekhouding, de jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening van openbare vastgoedbevaks, en tot wijziging van het koninklijk besluit van 10 april 1995 met betrekking tot vastgoedbevaks.
Het KB van 7 december 2010 bevat ook enkele specifieke overgangsbepalingen.
De bestaande statuten van de vastgoedbevak en van de zaakvoerder-rechtspersoon van de vastgoedbevak moeten aangepast worden vóór 7 juli 2012.
Bron: Koninklijk besluit van 7 december 2010 met betrekking tot vastgoedbevaks. Erratum, BS 25 januari 2011 (ed. 1), 6.985.